A reforma tributária trouxe impactos significativos para quem administra imóveis destinados à venda ou locação. Uma das mudanças mais relevantes está na forma como a cessão gratuita de imóveis será tratada pelo Fisco: mesmo sem receita efetiva, pode haver tributação presumida.

O que vale hoje

Atualmente, a tributação segue duas lógicas distintas:

• Pessoas físicas: pagam Imposto de Renda (IR) apenas sobre o aluguel recebido, com alíquotas progressivas que vão de 7,5% a 27,5%.
• Pessoas jurídicas: podem optar pelo lucro presumido, resultando em uma carga entre 11% e 14%.

Além disso, o Regulamento do Imposto de Renda já prevê que, quando há cessão gratuita de uso de imóvel, o Fisco pode presumir rendimento equivalente a 10% do valor venal ou do montante indicado no IPTU.

O que muda com a LC 214/2025

A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o modelo de IVA Dual (CBS e IBS), reforçou essa lógica de presunção. O artigo 4º permite que operações não onerosas sejam tributadas, e o artigo 5º amplia a incidência da CBS e do IBS em casos como:

• Fornecimento gratuito ou por valor inferior ao de mercado;
• Cessões feitas a partes relacionadas (sócios, administradores, familiares etc.).

Na prática, mesmo sem entrada de receita, a cessão de imóveis poderá gerar um “aluguel presumido” sujeito a IR, CBS e IBS.

Transferência para pessoas jurídicas: solução ou risco?

Com o aumento da carga tributária, muitos contribuintes têm migrado imóveis de pessoas físicas para holdings patrimoniais. A ideia é aproveitar alíquotas historicamente menores aplicadas às pessoas jurídicas.

Mas o alerta é claro: a presunção de rendimento também alcança empresas. Se o imóvel for cedido gratuitamente ou abaixo do valor de mercado, haverá tributação presumida — além de custos adicionais como ITBI, ITCMD, IPTU e emolumentos cartorários.

Comparativo antes e depois da reforma

Pessoas físicas: o teto da alíquota do IR sobre aluguéis sobe de 27,5% para 35%. Na cessão gratuita, a presunção de 10% sobre o valor venal pode gerar incidência de IR e, em certas situações, também de CBS e IBS.

Pessoas jurídicas: a carga, antes de 11% a 14%, poderá chegar a 19%, incluindo casos de cessão gratuita ou abaixo do valor de mercado.

Vedação ao crédito de custos e despesas

Outro ponto da reforma é a proibição de aproveitar créditos relacionados a imóveis cedidos sem cobrança. O artigo 57, §5º, da LC 214/2025, veda o creditamento quando o bem for cedido a sócios, administradores, empregados ou familiares. Isso aumenta ainda mais o impacto fiscal.

Como reduzir riscos

Especialistas recomendam formalizar contratos de locação com valores de mercado, a fim de:

• Evitar a aplicação da presunção de 10% sobre o valor venal para o IR;
• Reduzir a exposição à CBS e ao IBS em cessões gratuitas (alíquota próxima de 7,95%);
• Preservar o direito de aproveitar créditos fiscais relacionados ao bem.

A tributação da cessão gratuita de imóveis se tornou mais complexa com a reforma. Embora as holdings patrimoniais ainda representem uma alternativa eficiente, o risco de tributação presumida e a vedação de créditos exigem planejamento tributário e jurídico detalhado.

O caminho mais seguro está em alinhar estratégias patrimoniais à nova legislação, garantir contratos formalizados e manter conformidade com as regras fiscais, reduzindo riscos de autuações e penalidades futuras.

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